Temel Bakış:
Gayrimenkul Hukuku, gayrimenkul konusunu oluşturan birçok hukuki uyuşmazlığın, uyuşmazlıklara ilişkin davaların ve her nevi sözleşme şartlarının hukuki zeminini oluşturmakta olup taraf uyuşmazlıklarında hukuki çözüm yaratan bir alandır.
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında taraf nezdinde oluşan sorunların asıl sebebi, hukuki düzlemde sonuç doğuracak olan tasarrufların yasal unsurlarını taşıyıp – taşımadığının kontrol edilmemesidir. Örneğin usulen olması gereken sözleşme şartları, sözleşmenin kuruluş aşamasında göz ardı edildiğinden hukuken sonuç doğurmamakta ve uyuşmazlık hallerinde sözleşmesel hakların ileri sürülmesine engel teşkil etmektedir.
Bu bağlamda her hukuki tasarrufta olduğu gibi, taşınmazlara ilişkin tasarrufların önel şartı, yasal unsurların gerekliliğinden geçmektedir. Gayrimenkul hukukuna ilişkin tasarruflarda, hem nicelik hem de nitelik bakımından önem gerektiren tasarruflar olduğundan daha da dikkat edilmesi gereken işlemler nazarındadır.
İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Düzlemde ki Yeri:
İnşaat sözleşmeleri, konu bakımından Gayrimenkul Hukuku’nun alanını oluşturan taşınmaz mallarını konu edinmekte iken; sözleşme bağlamından TBK md:26 kapsamında; içerik olarak “Sözleşme Serbestisi” ile bağlıdır. Bu kapsamda taraflar kanunda öngörülen yasal şartlara bağlı kalarak sözleşme sınırlarını özgürce belirleyebilir. Burada dikkat edilmesi gereken yine TBK md:27 deki yasal sözleşme sınırlarıdır. İşbu sözleşme sınırları; “ Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya imkansız olan sözleşmelerdir.” İşbu sınırlar kanunun amir hükümleri olup ihlali hali, sözleşme için kesin hükümsüzlüğe neden olmaktadır.
Eşya Hukuku bağlamında değerlendirme altında olan taşınmazlar, sınırlı sayı ilkesine (numerus clausus) tabii gibi gözükmekte ise de; hem taşınmazlar üzerinde oluşabilecek değişiklikler hem de taraflar nezdinde ki değişiklikler, sözleşme içeriğinin sürekli olarak değiştirilmesine imkân sağlamaktadır. Bu bağlamda inşaat sözleşmeleri uygulamada daha çok karmaşıklaşan sözleşmeler olarak adlandırılmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Değerlendirilmesi:
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; elinde arsa nitelikli gayrimenkulü olan kişinin, arsa üzerinde bina inşa edilmesi karşılığında, arsasının belirli paylarının mülkiyetini arsa sahibi ve müteahhidin (Yüklenicinin) uzlaşmalarına göre; bağımsız bölümlerin teslimi, müteahhide devir taahhüdü ile oluşan ve her iki tarafa borç yükleyen sözleşmedir.
İşbu akdin yasal çerçevede isimlendirilmemiş olması, uygulamada birden çok isim altında kurulmasına neden olmakta olup uygulamada “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi, Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmeleri” gibi isimler ile adlandırılmaktadır.
İşbu sözleşmelerin yasal geçerliliği en başından resmi olarak düzenlenmesine bağlıdır. TMK md:706 ve TBK md:237 kapsamında; sözleşme geçerliliği, resmi şekilde yapılmasına bağlanmış olup Tapu Kanunu md:26 ve 1512 Sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89. Maddeleri kapsamında ise Noter vasıtasıyla düzenlenmesi gerektiği açık bir şekilde hüküm altına alınmıştır. Bu bağlamda hangi isimle adlandırılırsa adlandırılsın Noter vasıtasıyla düzenlenmeyen sözleşmelerin geçerliliği bulunmadığı gibi, uyuşmazlık hallerinde de sözleşmesel hakların taraflar nezdinde geçerliliği bulunmayacaktır.
Tarafların her ikisinde de borç yükleyen bu sözleşmeler de arsa sahiplerinin borçları; genel olarak arsa üzerinde inşaat yapılmasına engel durumlardan arındırılmış olarak teslimi ve sözleşmede belirlenen aşamalarda tapuda müteahhide devri gelmektedir. Yüklenici vasfına haiz müteahhidin borçları ise; arsa üzerinde sözleşmede ve sözleşme eki şartnamelerde öngörülen yapıyı ayıpsız ve eksiksiz olarak süresi içerisinde yaparak teslimi gelmektedir. Ancak içerik olarak sözleşme serbestisi ile geniş nitelendirilen işbu sözleşmelerde arsa sahibinin borçları dahi müteahhide yüklenebilmektedir. Sözleşme içerisinde belirlenecek olan işbu yükümlükler, her sözleşme de farklılık göstereceğinden tek tek belirtilmesi hukuken mümkün değildir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerde Uyuşmazlık Potansiyelinin Yüksek Olması Sorunu?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, yapısı gereği sözleşme tarafları haricinde de birden çok unsurdan etkilenmekte olup sözleşme yükümlülükleri yerine getirilene dek büyük bir dinamizm içermektedir. Öyle ki sözleşme konusu gayrimenkullerde çıkan imar düzenlemeleri, arsaların tevhidi, yola terkle ilgili zorunluluklar, taraflardan birinin payını 3. Kişilere devretmesi ya da satması, mevzuat değişiklikleri ve sözleşme taraflarında ortaya çıkan iradi fikir değişiklikleri, işbu sözleşmelerin uygulanabilirliğini sürekli olarak sakata uğratmaktadır.
Bu kapsamda her türlü cezai şartın sözleşme içerisine eklenerek yasal olarak geçerli bir sözleşme ile koruma altına alınması, en azından taraflar nezdinde ki fikri değişikliklerin önünü tıkayacak ve sözleşmenin uygulanabilirliğini olağan hale getirecektir.
Sözleşme Kapsamında Taraflardan Birinin Temerrüde Düşmesi ve Sözleşmenin Feshi:
Sözleşme kapsamında belirlenen yükümlülükler tam ve eksiksiz olarak taraflarca süresinde ifa edilmediği takdirde; borçlu olan taraf temerrüde düşmüş sayılır. TMK md: 125 kapsamında; temerrüde düşen borçlu için uygulanabilecek seçimlik hakların, işbu sözleşme de uygulanabilmesi, pratikte olağan durmamaktadır. Yine de temerrüde düşen borçlu, temerrüdün kusura bağlı sonuçlarından sorumlu tutulmak istemiyorsa; kusursuz sorumluluğunu ispat etmek zorundadır.
İki tarafı bağlayan “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” ’nin tek taraflı olarak feshedilememesi hali, bir tarafın temerrüde düşmesinde dahi büyük bir sorun oluşturmakta olup adli makamlara taşınmaktadır. Yüklenici olan müteahhidin, sözleşme içeriğine koyduğu ve kendi lehine sonuç yaratan geniş sözleşmeler sözleşmenin feshini zorlaştırdığı gibi, sözleşmeye dayalı olarak tapuya konulan şerhlerde, sözleşme feshinin önünde yasal bir engel oluşturmaktadır.
Tüm bu hususlar göz önüne alındığında; şekle uygun “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” her iki tarafı borçları bağlamında bağlayan ve tek taraflı olarak feshi mümkün olmayan sözleşmelerdir.
Av. Gürkan YUMUK